内容摘要：收益还原法是收益性房地产估价的最常用、最重要的方法，但由于还原成利率的确认更为艰难，很难确认其否精确、否科学，造成应用于受到一定容许。笔者通过分析现行较通行的还原成利率确认方法，获得以填充调整法确认还原成亲率的优化方法。

　　关键词：房地产估价 还原成亲率 填充调整法 　　 　　房地产估价是一项简单的经济活动，要想要使评估活动高效、精确、公正，必需侧重活动过程的严谨性与科学性。房地产估价收益法，是目前国际上风行的资产评估方法之一，该法是利用资金时间价值原理,将房地产未来收益折现欲其现在市值的一种评估方法。但在实际操作中，收益法有一定的可玩性，集中于难题是未来纯收益和资本化亲率的确认，尤其是资本化亲率的精确与否，将很大地影响到使用该方法所得出结论评估结论的真实性和客观性。

因此在运用收益还原法评估房地产的价值时，还原成亲率确认的精确与否对估价结果的准确性具备最重要影响。　　 　　还原成亲率实质 　　 　　由于房地产具备方位固定性、不可再生性、个别性、可持续性等特性，且具备投资和消费的双重属性，使得使用者在占据某房地产时，房地产不仅能为其获取现时的纯收益，而且还能期望在未来年间源源不断的之后获得。

因此可以把出售房地产作为一种投资，房地产价格作为出售若干年房地产收益而投放的资本，房地产价格强弱各不相同可以提供的预期收益强弱，由此产生了房地产估价收益法。收益还原法的基本公式为： 　　收益价格=年纯收益/还原成亲率(年纯收益大于，且为无限年期的情形) 　　还原成亲率是一种资本投资收益率，或被称作获利率、报酬率、利润率、盈利率和利率等，是借以将房地产纯收益还原成沦为房地产价格的比率。还原成利率的实质反映为以下几方面： 　　还原成亲率不会随着所投资房地产的地段、用途的有所不同而有所不同，随时间的变化而发生变化。

　　还原成利率其值必需为正值。如果还原成利率大于零，则回应该宗房地产投资收益亏损，无法获得年纯收益，那么收益还原法的应用于将失去其基础，计算出来是无意义的。

　　还原成利率其最小值必需低于银行同期定期储蓄利率或国债利率，否则投资收益将不低于将资金现金银行或出售国债，因此不合算。　　还原成亲率与投资风险的大小成正比。若预期未来不会产生低通货膨胀率，或该收益性房地产未来的年收入不存在较小风险，且更加具备投机性时，则资本化亲率就较高，房价就较低。反之亦然，即房地产未来收益更加具备确定性，或没显著的通货膨胀率，则资本化亲率就较低，房价就低。

　　在使用收益还原法评估房地产价格时估价结果的准确性，各不相同估价师对纯收益和还原成亲率的确认，特别是在是还原成亲率，它的微小变化都将产生相当大的影响。自由选择一个必要的还原成率对估价人员来说更为重要。

确认合理的还原成亲率是精确计算出来房地产价格的关键问题。　　 　　还原成亲率贪图的常用方法 　　 　　对确认还原成利率有许多观点，例如：市场萃取、平均值银行利息率、借贷利率、资本投资在有息证券上的利息率、安全性利率特风险调整亲率、资本增值率（机会成本亲率）、抵押与权利资金组合法获得的利率地方的一般利率、租售比亲率，等等。

以上观点各有其特点，其利率的贪图各有所注重。从理论上看，房地产估价人员根据有所不同的估价项目合理自由选择，即可以获得失望的结果，但在实际运用中它是创建在估价人员对市场的充份理解基础之上，因此确实做这一点并不更容易。

　　在还原成亲率的确认过程中，影响因素颇多，主要有自有资本所占到比率、外来资本利息、因保险费或功能上升等产生的升值和收益减少、因通货膨胀带给的房地产电子货币和收益减少、还贷后自有资金的减少。另外，风险的补偿、征税政策以及房地产类型、方位、年代、租约、结构等也影响还原成亲率，因此房地产还原成亲率的影响因素是很简单且难以确定的，无法非常简单的用银行利率替换，这就更为拒绝估价人员充分运用自己的专业知识和智慧确认一个与房地产市场价格最相似的还原成亲率。　　本文将对实践中常用的几种还原成亲率的贪图方法及其较为展开系统阐述。

　　（一）市场萃取法 　　此法限于于房地产市场发育成熟期且交易较为活跃、市场租金和交易价格较为更容易搜集的情况下，该法直观更容易解读和被人拒绝接受，准确度较为低，一般计算出来分成受限年期还原成亲率和无限年限还原成亲率。受限年期还原成亲率计算出来更为简单，能用渐渐无穷大迭代法贪图。值得注意的是，运用市场租金（收益）／价格比法贪图还原成利率时，所挑选的市场实例必需是要与待估房地产互为类似于的实例，即拒绝是同一供需圈近期再次发生的，在用途、结构、功能、权益等方面是完全相同或相近的实例。

另外，为了防止偶然性所带给的误差，必须提取多宗类似于的房地产，并求其纯收益与价格之比的算术平均值或加权平均值作为待估房地产的还原成亲率。　　这种方法的缺失是拒绝市场资料非常丰富，哈密顿实例众多，并且还必须估价人员对某些类似交易情况等作出修正后才能应用于，计算出来较为繁复。而且每个哈密顿实例的建筑条件、经营时期都有可能有所不同。此外，市场上出售的房地产的未来收益年限不有可能完全一致，而还原成利率又和未来收益年限涉及。

假如估价对象和哈密顿实例的未来收益年限不完全相同，则所获得的还原成利率实用性并不大。而且对于该法，我国许多估价师都指出，既然有市场哈密顿实例，倒不如用市场比较法，毋需用收益法。　　（二）累加法 　　累加法又称安全性利率特风险调整值法，是评估实务中使用较多的一种方法。

其理论基础是投资者为了投资，需取得适当的补偿；其出发点是自由选择一种不似无风险的投资的收益率，称作安全性利率。如国外指出美国国债的利率是相似无风险的，我国则常常用于一年定期银行的存款利率为安全性利率。

在安全性利率之上特各种优于产生安全性利率的调整额，一般加总的因素有额外投资风险、缺少流动性、管理负担三项，求出投资者拒绝的回报率再行乘以预期的收益增长率，之后可得出结论房地产的还原成亲率。　　安全性利率特风险调整值法的不足之处是：其一，安全性利率的自由选择缺少一定的准则；其二，在我国遗、贷款的利率常常发生变化，这给房地产的价格带给一定的影响；其三，影响投资因素的加数大小的确认具有一定的主观成分，并且房地产市场的实际风险水平大小一般来说是很难确认的，再加有所不同地区、有所不同类型、同一个房地产的有所不同权益，实际获得的风险利率是有所不同的，因而结果也就不存在着差异。

　　（三）投资收益率排序插入法 　　投资收益率排序插入法即找到涉及投资类型及其收益率，按风险程度展开较为、辨别，依据经验辨别风险性的强弱将各种利率排序分析后提供收益率。如银行一年期存款利率为2.52%，一年期国债的利率为2.72%，企业债券收益为5%，一年期贷款利率为5.85%，投资股票的收益率为12%，考虑到投资房地产的风险小于银行一年期贷款而高于投资股票，其收益率不应低于一年期贷款利率而高于投资股票的收益率，故可以确认还原成亲率在5.85%－12%之间。　　该法从宏观层面来做到房地产与其他投资资产（银行存款、贷款、政府债券、保险、企业债券、股票及有关领域的投资收益率）的收益与风险关系，其前提需确认其他投资资产的收益率，笔者将其归结到各种投资资产的收益与风险问题。

在竞争有序的投资市场环境下，投资收益率排序插入法是种是非的方法，但当房地产投机因素减少，经常出现房地产泡沫的时候应当慎重地做到还原成利率在各类投资收益率中的排序。另外，如上所述，5.85%－12%之间数据的范围还是较为长的，对估价结果的影响相当大，所以此法对估价人员的经验依赖性较小，对于估价人员的素质拒绝较高，并且对其最后给定也无法做出科学的说明。

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